夢のコンド購入Q&A
我が家はフツーのサラリーマン家庭。そんな我が家も『いつかハワイにコンドが持てたら・・・。』こんな夢を見ています。いつの日か夢は現実となるのでしょうか。
ハワイで長年不動産&旅行業をされている友人にお願いし、コンド購入に関する素朴な疑問に答えていただきました。

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Q-01 永住権や長期滞在の為のビザを持っていない日本人でも、コンドミニアムを購入する事はできますか?
A:購入できます。

ビザのステータスと購入に関しては一切関係がありません。ただし、滞在期間はビザが許す限り、または、ビザウェーバー期限(観光目的でビザ無しで入国した場合の滞在可能期限)の3ヶ月以内に制限されます。

Q-02 信頼出来る不動産会社かどうかを見分ける為の基準はありますか? 
A:見分けるのは簡単ではありません。

やはり信頼できる人、友人からの紹介が一番です。
多くの日本人の不動産屋さんも売買により得られる収入に生活を頼っています。良い不動産屋さんもいれば、悪い不動産屋さんもいますから注意は必要です。信頼出来る不動産屋さんの基準としては一概に言えませんが、

1、客の話をじっくり聞いてから物件を紹介する。
   どれくらいの期間 利用するつもりか、何人位で利用するか等。
   悪い不動産屋は予算だけを聞いてきます。

2、客に購入を焦らせない。
 
  各物件の良い点、悪い点をはっきり指摘する。

Q-03 日本でマンション等を購入する場合、仲介手数料や登記費用等で総額300万円前後の諸費用がかかりますが、ハワイで購入した場合はどの位の仲介手数料、その他の諸費用がかかるのでしょうか?
A:ハワイにて不動産屋さんを間に入れて購入する場合、買い手の不動産屋への手数料は売り手側が支払いますので、買い手側は一切掛かりません。

購入の際にはできるだけ買い手側のエージェントを探すことをお勧めします。
売主のエージェントは基本的に売主の権利だけを守りますので、買い手側に不利になる条件が入っている場合もあります。
ただし、日本にて不動産会社を経由して購入する場合は、その会社にコンサルティング料という名目で3%程請求される場合があります。
その他の費用としては、契約仲介してくれるエスクローに対する費用、権利書に掛ける保険代などがかかります。その総額は物件の値段によって変わってきますが、20万ドルくらいの物件なら2000ドル前後を考えておいて下さい。

Q-04 購入の際、売主と買主の間に入る『エスクロー』というのは、どういう役割を果たす機関なのですか?
A:売主、買主に代わって売買を法的に問題がないように進める第三者機関です。

通常権利書の作成、物件の権利関係調査、権利書保険のアレンジ、金銭的授受の仲介などを行います。
契約が法にのっとって公平に行われるようにしますので、日本のようにあとあと問題が発生する確率はかなり低くなります。 また、権利書には保険が掛けられますので、万が一物件に解決できない権利関係の問題が発生した時は保険機構から弁済されることになります。

Q-05 購入後、使わない期間は部屋を貸す事が出来ますか?
A:賃貸は可能ですが、色々と制約があります。

コンドによってはミニマムの賃貸期間を設定している場合が多いので、その期間以内での賃貸は出来ません。また1年間のうち、夏と冬だけ自分が使うといった場合、空いた期間だけ賃貸に廻すのは決して簡単ではありません。その期間だけ使用してくれる人はなかなかいないものです。
また、自分の荷物を置いたままに出来ない、部屋が汚される事もある等マイナス点も多いです。
そういった場合は、アイランドコロニーやワイキキサンセットなど、ホテルプールという使わない期間はホテル形式の所に貸し出す方が有利かもしれません。
ただし、その場合管理委託費用も通常より高く、自分が利用したい時も自分の部屋を使用出来るとは限らず、他の類似した部屋に泊まる事になる場合が多いようです。

Q-06 管理費、管理委託費用等は毎月どの位かかるのでしょうか。
A:管理費は通常1ベッドルームで毎月$250−$400位だと考えて下さい。管理委託費用はそれぞれの不動産会社にもよりますが、家賃の10−15%位です。

管理費はコンドによってそれぞれ違い、建物の年代、部屋の大きさ、アメニティー(プールやジムなどの設備)の多さなど色々な条件でも変わってきます。
また、ハワイでは賃貸する時も敷金、礼金などは受け取れませんので、それを収入の一部に考えることは出来ません。それ以外に火災保険、賠償保険などに加入しなければなりませんし、賃貸所得に対して税務申告義務が出てきますので、毎年アメリカにて確定申告をする必要がでてきます。

Q-07 ワイキキでも場所やコンドによって、短期の貸出しが出来ない場合もあるのですか?
A:1ヶ月以内の賃貸を認めていないコンドがほとんどですが、日本の皆さんがよく利用されているホテル形式のコンドは例外の場合が多いです。

サンセット、バニアン、アイランドコロニー、インペリアルなどはホテルプールという形でホテル運営が認められています。ただ高級になれば成るほど、短期での利用は嫌われますので、コンドによっては3ヶ月がミニマムといったコンドもあります。

Q-08 ワイキキの1ベッドルームでラナイのある20階以上の短期利用できる部屋ですと、相場はお幾ら位ですか?
A:借地権の物件(バニアン、サンセットなど)なら、15−25万ドルでしょう。土地付きの場合、それプラス5万ドルくらい上乗せになります。
Q-09 予算が足りない場合、ハワイの銀行でローンを組む事ができますか?
また、現在(2002年6月)の金利は何%位なのでしょうか?
A:ハワイでのローンはかなり難しいです。

所得源泉がアメリカにありませんから、何かあった時の事務処理が大変になります。
余程日本の銀行を通してコネがあったり、物件の大半を現金で払って足りない部分だけを借りるのであれば別ですが。ただ日米の金利差もあり、現在アメリカでは30年ローンでも6.5%くらいの金利になっています。

Q-10 ワイキキの1ベッドルームですと、毎月の賃貸収入はどの位見込めますか?
A:日本人向きの物件の場合、長期での賃貸(6ヶ月以上)では、 月900−1300ドルくらいです。

短期(1ヶ月単位)で貸す場合は長期での賃貸価格の1.5倍から2倍くらいを考えてください。
そこからさらに管理代が引かれます。
短期で貸す場合はケースバイケースですが、実際はどこの不動産屋さんも嫌がりますので短期貸し専門に賃貸を行っている不動産会社に任せることになります。

我が家にとってコンド購入の夢はそう簡単に叶うものではありませんが、努力しだいでは叶える事ができる方もいるはず。
ただ、大きな買い物だけに買ってしまってから『こんなはずじゃ無かった。』という事が無いよう、十分に下調べをし、信頼のおける業者から購入される事をお薦めします。


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Special Thanks  Mr.Taka

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